“Desalojos colectivos”, un proceso más largo para el propietario

Con fecha 21 de setiembre de 2018 y como norma de interés general se aprobó la Ley N° 19.661 bajo el título “DESALOJOS COLECTIVOS Y RÉGIMEN DE PRESCRIPCIONES ADQUISITIVAS QUINQUENALES“, estableciendo algunas modificaciones en el proceso de prescripción establecido por la Ley de Ordenamiento Territorial (N° 18.308) así como un nuevo régimen de desalojo en los casos de ocupaciones de inmuebles por parte de varios núcleos familiares.

 

Según surge de la Exposición de Motivos de la Ley No 19.661 era una necesidad del Estado, atender en forma especial, los casos de ocupación de inmuebles cuando se estuviera ante abandono e incumplimiento de los deberes territoriales y así amparar a los ocupantes de inmuebles brindando garantías a sus propietarios.

A los efectos de alcanzar este objetivo, la normativa aprobada regula los desalojos colectivos estableciendo para ellos un proceso distinto del desalojo común.

La primera interrogante al respecto es aclarar cuándo nos encontramos ante un desalojo colectivo y en consecuencia es de aplicación esta norma especial. El artículo 2 de la Ley da una definición de Desalojo colectivo, identificándolo como “aquellas acciones que tienen como objetivo desalojar a cinco o más núcleos familiares que se encuentren ocupando un mismo inmueble o un conjunto de inmuebles que conforman un mismo asentamiento o edificio”. Por tanto es necesario que el inmueble o conjunto de inmuebles se encuentren como mínimo cinco o más núcleos familiares.

Según la Ley (artículo 7) un núcleo familiar es un grupo de personas que pueden estar o no vinculadas con parentesco pero que convivan en forma estable bajo un mismo techo. Se excluyen expresamente de la definición de núcleo familiar a aquellos que convivan por razones comerciales, de amistad o mera afinidad no familiar.

Ahora bien, para que sea de aplicación el proceso especial, el inmueble o grupo de inmuebles deben haber sido ocupados con una antigüedad no menor a veinticuatro meses, sin que el propietario haya iniciado acciones judiciales tenientes a su recuperación.  Este punto es medular ya que según expresan la Ley y su fundamentación, en virtud de que el propietario no efectuó acciones judiciales tendientes a la recuperación del inmueble en ese lapso, se considera que el mismo ha incumplido con su deber de cuidar sus bienes, según lo establecido en el literal e) del artículo 37 de la Ley 18.308 y por ello el proceso le es más gravoso.

En cuanto al procedimiento, a diferencia del proceso de desalojo común, que tiene una estructura monitoria y más ágil, se estipuló que este proceso de Desalojo Colectivo se tramitará bajo la estructura del juicio ordinario de conocimiento establecido por nuestro Código General del Proceso, siendo competentes los Juzgados de Paz de la ubicación del o de los inmuebles objeto del proceso. Este proceso es más largo y complejo que el que se aplica para el desalojo común.

Asimismo para poder iniciar el proceso, se exige que el propietario debe junto con la presentación de la demanda acreditar el destino que le dará al inmueble para prevenir futuras ocupaciones precarias, lo cual puede ser claramente cuestionable. El artículo 8° también establece que este requerimiento aplica a todo proceso reivindicatorio, posesorio y toda otra acción que tenga por objeto la recuperación o toma de posesión de los inmuebles que se encuentren ocupados colectivamente y les sea de aplicación la ley.

Según se establece no se podrá dictar sentencia de desalojo sin que el propietario cumpla con dicho requisito, teniendo los ocupantes el derecho de permanecer en el inmueble mientras tanto.

En cuanto al plazo de desalojo, la ley establece que será de un año desde la fecha en que la sentencia quedó firme. Mientras que el lanzamiento tendrá un plazo máximo de ciento veinte días. Sin perjuicio de esto último, la ley faculta al juez para que pueda aplazar el lanzamiento en casos de enfermedad o fuerza mayor justificada.

Otro de los puntos peculiares del proceso, es la necesidad de que una vez iniciado el juicio de desalojo, el juez ponga éste en conocimiento de Ministerio de Vivienda, ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) y a la Intendencia Departamental del lugar de ubicación del o los inmuebles.

Un aspecto singular de la Ley es que no se aplica en estricto rigor para situaciones futuras, sino que es retroactiva al reconocer para el cómputo del plazo de ocupación, los veinticuatro meses previos a la entrada de vigencia de la misma.

 

En suma esta norma vino a poner más rigor sobre los propietarios que no tienen debido control sobre sus bienes y no impiden eficientemente la ocupación de los mismos, atribuyéndoles en caso de que queden abarcados por el ámbito de aplicación de la misma, nuevos requisitos y procedimientos más largos y complejos.