Titularidad de inmuebles rurales y explotaciones agropecuarias

Días atrás se aprobó en la Cámara de Representantes un proyecto de Ley que prohíbe la compra y tenencia de tierras con destino a la producción agropecuaria a empresas extranjeras o a las instaladas en el país, en las que participe directa o indirectamente un Estado extranjero, sumándose a las limitaciones que ya rigen en materia de tenencia de inmuebles rurales.

Tenencia de Inmuebles Rurales y Explotación Agropecuaria

Evolución Histórica

El derecho de propiedad sobre inmuebles rurales y la explotación agropecuaria siempre ha sido un tema de interés en nuestra legislación y ha sufrido varios cambios.

En el año 1965, a impulso del entonces Ministro de Ganadería y Agricultura Wilson Ferreira Aldunate, fue promulgada la ley 13.318, cuyos artículos 213 y siguientes declaraban de interés general que el derecho de propiedad sobre inmuebles rurales y la explotación agropecuaria sean ejercidos por personas físicas o sociedades personales, prohibiendo a las sociedades anónimas, sociedades en comandita por acciones y sociedades de responsabilidad limitada la posesión, adquisición o explotación de bienes inmuebles rurales.

La norma preveía que el Poder Ejecutivo, a instancia de parte, podía establecer excepciones a la referida prohibición, siempre que se dieran conjuntamente las siguientes condiciones: a) Su objeto principal y el mayor volumen de sus inversiones se refirieran a actividades distintas a la explotación agropecuaria; b)Los inmuebles rurales resultaran indispensables para el cumplimiento del objeto social; y c)Aquéllas cuyo número de accionistas al 31 de diciembre de 1963, fuera mayor de veinticinco o que por la índole de la empresa impidieran su transformación en sociedad de otra naturaleza.

Con el transcurrir de los años, se promulgaron diversas leyes que fueron modificando el régimen original, autorizando a las referidas sociedades a ser titulares de inmuebles rurales con determinados límites de superficie siempre que sus acciones fueran nominativas y pertenecientes a personas físicas (ley 13.420 de 1965); derogando la prohibición respecto a las sociedades de responsabilidad limitada y respecto a las demás en caso de tener acciones nominativas, sin límites de superficie (ley 13.608 de 1967); agregando la prohibición a las sociedades anónimas y sociedades en comandita por acciones de que sean titulares de cuotas sociales en sociedades personales propietarias de inmuebles rurales (ley 13.637 de 1967); añadiendo la nueva excepción referente a sociedades que tengan por objeto la fruticultura y citricultura (ley 14.189 de 1974); agregando la excepción a las sociedades cuyas acciones pertenecieran a capitales extranjeros amparados en el régimen de promoción de inversiones extranjeras vigente por aquel entonces (ley 14.399 de 1975); disponiendo la excepción referente a la explotación de inmuebles rurales con destino a forestación (ley forestal, número 15.939 de 1987); creando la nueva excepción respecto a las sociedades con acciones al portador con giro industrial respecto de los inmuebles que ocuparan para cumplir con el mismo (ley 16.320 de 1992).

En el año 1999, con la entrada en vigencia de la ley 17.124 se derogaron todas las normas anteriormente mencionadas, instaurándose un régimen de absoluta libertad de propiedad y explotación de inmuebles rurales.

Años más tarde se promulgó la ley 18.092, la cual retomó un sistema de restricción similar al de la del año 1965. Esta ley declaró de interés general que los titulares del derecho de propiedad sobre los inmuebles rurales y las explotaciones agropecuarias sean personas físicas y sociedades personales (lo cual incluye a las sociedades de responsabilidad limitada), pero también incluye a otros tipos asociativos: sociedades agrarias, asociaciones agrarias, cooperativas agrarias, sociedades de fomento rural. Fuera de la órbita privada, la ley también autoriza la titularidad y explotación de inmuebles rurales a las personas públicas estatales y personas públicas no estatales.

Cabe destacar que esta ley no es aplicable a los inmuebles rurales afectados a actividades ajenas a las destinadas a la producción animal o vegetal y sus frutos, o al manejo y uso con fines productivos de recursos naturales renovables.

La referida ley también permite la titularidad de inmuebles y explotaciones rurales a sociedades anónimas y en comandita por acciones siempre que la totalidad de su capital accionario estuviere representado por acciones nominativas pertenecientes a personas físicas.

Esta ley, al igual que sus predecesoras, otorga al Poder Ejecutivo la facultad de autorizar, a instancia de parte, a alguna de las sociedades que en principio tienen vedada la posibilidad de ser titulares del derecho de propiedad sobre inmuebles rurales o explotaciones agropecuarias.

El Decreto 225/007 que reglamento la referida ley, estableció que las sociedades que tienen permitido ser titulares de inmuebles rurales y explotaciones agropecuarias (sociedades personales, sociedades agrarias, asociaciones agrarias, cooperativas agrarias, sociedades de fomento rural, sociedades anónimas o en comandita por acciones con acciones nominativas) debían representar la totalidad de su capital social por cuotas sociales o acciones nominativas cuya titularidad correspondiera íntegramente a personas físicas.

Asimismo, al reglamentar las excepciones a través de las autorizaciones del Poder Ejecutivo, el decreto estableció algunas causales:

a) las entidades que tienen permitido ser titulares de inmuebles rurales y explotaciones agropecuarias con capital representado en acciones nominativas podrán ser autorizadas por el Poder Ejecutivo aunque sus titulares no sean personas físicas sino sociedades comerciales nacionales o extranjeras, fiduciarios o fideicomisos, cuando coticen en la Bolsa de Valores o en otras Bolsas del exterior de reconocido prestigio u otros mecanismos que aseguren un procedimiento de oferta competitivo y transparente.

b) el Poder Ejecutivo podría autorizar a sociedades anónimas y en comandita por acciones con títulos al portador o por títulos nominativos no incluidos en la excepción anterior cuando la actividad que desarrollen encuadre en un proyecto cuya ejecución se considere prioritaria para el desarrollo productivo del país.

Posteriormente la Ley 18.172 de la Rendición de Cuentas sustituyó los tres artículos de la ley 18.092, aunque básicamente se reiteraron los textos, manteniéndose en la misma línea, simplemente lo que se trató fue de dar rango legal a algunas de las previsiones del decreto reglamentario de la referida Ley.

Es así que a las causales mencionadas anteriormente, se le suma que las entidades que pueden ser autorizadas por el Poder Ejecutivo podrán ser, no sólo sociedades anónimas y sociedades en comandita por acciones con acciones al portador, sino también sucursales de entidades no residentes, fideicomisos y fondos de inversión.

En resumen el nuevo texto legal reformula los artículos de la ley 18.092, adoptando alguna de las previsiones del Decreto 225/007. En lo sustancial, sólo modifica la anterior en lo siguiente:

1) Exige que las entidades asociativas que tienen permitido ser titulares de inmuebles rurales y explotaciones agropecuarias tengan la totalidad de su capital representado en cuotas sociales o acciones nominativas cuya titularidad corresponda íntegramente a personas físicas.

2) Agregó nuevas entidades que podrán ser autorizadas por el Poder Ejecutivo en carácter de excepción.

El legislador deliberadamente no incluyó otras previsiones contenidas en el Decreto 225/007, como la excepción referente a las sociedades u otras entidades con acciones al portador que coticen en Bolsa. Sin embargo puede entenderse que ello se encuentra abarcado para todo caso en la excepción legal referente al “número de accionistas”.

 

Nueva limitación

Finalmente, días pasados se aprobó en la Cámara de Representantes un proyecto de ley que declara “de interés general la preservación y defensa de la plena soberanía del Estado Uruguayo en relación a los recursos naturales en general y en particular a la tierra”, siguiendo la misma filosofía que algunas de sus antecesoras pero yendo un poco más lejos.

En su artículo 2º dispone que “El Poder Ejecutivo no podrá disponer (…) que la titularidad de inmuebles rurales y de explotaciones agropecuarias pueda ser ejercida por entidades, cualquiera sea su forma jurídica, cuyos titulares sean Estados extranjeros, entidades o fondos soberanos de los mismos, con independencia del porcentaje de participación que posean”.  Se fundamentan en la importancia económica que tiene el factor tierra y el sector agropecuario para el país, y en la responsabilidad del Estado de asegurar la soberanía, lo que derivó en la revisión y actualización del marco regulatorio.

El proyecto aprobado dispone en su artículo 3º, que para aquellos casos en que alguna de estas entidades haya sido previamente autorizada por el Poder Ejecutivo (al amparo de la Ley 18.092 y sus modificativas), las mismas podrán mantener su actual participación en el capital accionario por acciones de entidades propiedad de Estados extranjeros o fondos soberanos, pero siempre y cuando dicha participación sea minoritaria y no controlante, no pudiendo ser incrementada ni sustituida por otra de las mismas características.

Se establece que cualquier contrato o acto jurídico que se lleve a cabo en contradicción con lo establecido en dicha norma será nulo absolutamente.

El proyecto aprobado fue remitido a la Cámara de Senadores, por lo que habrá que estar a lo que ésta resuelva y finalmente si es aprobado habrá que aguardar por la reglamentación que de dicha ley haga el Poder Ejecutivo, respecto a los mecanismos de control del cumplimiento de dicha normativa.