Claves del fideicomiso inmobiliario en Uruguay
La figura del fideicomiso en nuestro país se regula por la Ley 17.703 de fecha 15 de octubre de 2003, definiéndolo mediante su artículo 1 como un: “…negocio jurídico por medio del cual se constituye la propiedad fiduciaria de un conjunto de derechos de propiedad u otros derechos reales o personales que son transmitidos por el fideicomitente al fiduciario para que los administre o ejerza de conformidad con las instrucciones contenidas en el fideicomiso, en beneficio de una persona (beneficiario), que es designada en el mismo, y la restituya al cumplimiento del plazo o condición al fideicomitente o la transmita al beneficiario.”.
En la figura del fideicomiso intervienen tres sujetos:fideicomitente, fiduciario y beneficiario. El fideicomitente será el titular de los bienes y/o derechos que transferirá a la propiedad fiduciaria para ser administrados bajo sus instrucciones por el fiduciario; el fiduciario por su parte, será quien reciba los bienes y/o derechos transmitidos por el fideicomitente para su administración; y por último, el beneficiario será quien se designe como destinatario de los frutos de los bienes y/o derechos constituidos mediante el documento de fideicomiso.
En lo que respecta al fideicomiso inmobiliario, figura que abordaremos en el presente artículo, podemos decir que el mismo se presenta como un tipo de fideicomiso de administración, esto es, el fiduciario recibe los bienes incorporados a la propiedad fiduciaria – patrimonio del fideicomiso, también conocido como patrimonio de afectación que resulta ser independiente del patrimonio de las partes que intervienen en el negocio- en razón de su administración y posterior entrega de los frutos al beneficiario designado a tales efectos.
Como se verá a continuación la figura del fideicomiso inmobiliario y sus variantes resulta ser en la actualidad una alternativa de gran utilidad para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en nuestro país.
Funcionamiento.
El fideicomiso inmobiliario no consagra una regulación normativa específica pero se lo entiende como aquel en que un fideicomitente (sea éste persona física o jurídica) constituya un fideicomiso a los efectos de que un fiduciario, el cuál deberá designarse en el propio documento de fideicomiso, adquiera en un futuro uno o más inmuebles en un determinado lugar para un determinado fin, el cual puede ser desde la construcción de un edificio de propiedad horizontal, la ejecución de un proyecto de obra de construcción, o la comercialización de unidades de propiedad horizontal a terceros o a los propios beneficiarios designados en el documento de fideicomiso a contrapartida de los aportes que realizaron estos últimos en el proyecto.
Cabe aclarar que también existe la posibilidad de que el fideicomitente ya cuente con el terreno donde va a desarrollarse el proyecto inmobiliario, y en consecuencia lo aporte al momento de la constitución del fideicomiso o en su defecto, se obligue a aportarlo en un futuro de acuerdo a ciertas condiciones estipuladas en el propio fideicomiso.
Fideicomiso inmobiliario al costo.
Dentro de la figura del fideicomiso inmobiliario podemos encontrar distintas modalidades de ejecución de acuerdo al interés final de los interesados. Es por ello, que en materia de fideicomisos inmobiliarios, se encuentra el denominado “fideicomiso inmobiliario al costo”. Este último, al igual que el fideicomiso inmobiliario no consagra una regulación específica dentro de la normativa general de fideicomiso, siendo un concepto introducido mediante el Decreto 27/013 relativo a las modificaciones al IRAE.
El fideicomiso inmobiliario al costo supone ser una figura que permite la posibilidad de que inversores privados puedan formar parte de los proyectos inmobiliarios donde se realice el aporte de dinero para la futura adquisición de un terreno en el cual se ejecutará una obra de construcción, siendo dicho aporte también utilizado como forma de solventar los gastos relacionados al mismo como son por ejemplo, los honorarios de los profesionales intervinientes, la contratación de una empresa que lleve a cabo el proyecto, pago de impuestos, entre otros. Tal es así que Alejandra del Portillo en un artículo referente al presente tema, indica que la denominación de fideicomiso al costo, refleja el fin último del mismo, esto es, el término “al costo” significa “lo que cueste”, por lo que cada inversor aportará al patrimonio fiduciario lo necesario para soportar el costo final resultante del proyecto.
Las dos principales diferencias que surgen al compararlo con el fideicomiso inmobiliario tradicional tal como lo menciona Juan Pablo Rosas en su libro “Fideicomiso Guía Práctica para Escribanos”, es que en el fideicomiso de construcción al costo se deberá transferir a los beneficiarios los inmuebles resultantes del negocio y además que los fideicomitentes únicamente están obligados a realizar aportes equivalentes a los costos de construcción, no existe un ánimo de lucro como si lo hay en el sistema tradicional.
Podríamos decir que existen dos tipos de inversores, los iniciales y los que se adhieren con posterioridad al fideicomiso ya constituido. Esto es, al momento de constituir el fideicomiso tendremos uno o varios inversores (fideicomitentes) que dan inicio al proyecto, realizando y previendo un aporte determinado para la realización del mismo. Eso no impide que si durante el curso del proyecto inmobiliario surgen nuevos inversores, estos últimos ya no puedan formar parte, dado que existe la posibilidad de suscribir contratos de adhesión por los nuevos inversores al fideicomiso ya constituido, pasando a ser también fideicomitentes del mismo.
Formalidades de su constitución.
El fideicomiso inmobiliario requiere ser constituido mediante documento público con firmas certificadas y protocolizado notarialmente o en su defecto mediante escritura pública autorizada por Escribano Público, para luego ser comunicado a los distintos organismos públicos (Dirección General de Registros, Dirección General Impositiva, Banco de Previsión Social, Banco Central del Uruguay).
Impuestos nacionales a los que se encuentra gravado.
La constitución del fideicomiso no se encuentra gravada por impuestos nacionales, salvo el caso en que al momento de constituirse el fideicomiso se realice como aporte un bien inmueble. En ese caso, si se encontrará gravado por Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto a la Renta de Personas Físicas por Incrementos Patrimoniales. También se encontrarán gravadas por dichos impuestos las enajenaciones de las unidades de propiedad horizontal que surjan al momento de extinguirse el fideicomiso.
Respecto del fideicomiso como figura jurídica y en funcionamiento, si debemos comentar que respecto del mismo se debe dar el cumplimiento de obligaciones fiscales correspondientes.
Extinción del fideicomiso.
A los efectos de abordar las causales de extinción del fideicomiso, debemos tener en cuenta el artículo 33 de la Ley 17.703 de Fideicomiso, la cual en términos generales dispone que una vez extinguido el fideicomiso, independientemente de la causal, es obligación del fiduciario transferir la propiedad de las unidades de propiedad horizontal resultantes del proyecto de construcción a los beneficiarios adjudicatarios o la correspondiente enajenación de las mismas, según lo dispuesto en el documento de constitución del fideicomiso original.
Una vez extinguido el fideicomiso por el cumplimiento de los fines que motivaron su constitución, es necesario la correspondiente comunicación de ello a los distintos organismos públicos en los que resultó inscripto el mismo.
Conclusiones finales
Sin dudas que la figura del fideicomiso inmobiliario en Uruguay se presenta como una herramienta jurídica de gran utilidad para el desarrollo de proyectos de construcción, así como también para la administración e inversión de bienes inmuebles.
Dentro de los beneficios que presenta esta herramienta jurídica, se destaca la posibilidad de obtener un patrimonio de afectación distinto al de los sujetos que intervienen en el negocio fiduciario, lo que permite obtener una mayor seguridad jurídica respecto de eventuales contingencias económicas. También supone ser un atractivo para los inversores privados la posibilidad de participar activamente en las condiciones del desarrollo del proyecto inmobiliario.
En conclusión, el fideicomiso inmobiliario en Uruguay se constituye como una herramienta moderna y segura para el desarrollo de inversiones inmobiliarias, siendo de gran importancia contar con el asesoramiento legal, notarial y fiscal correcto para adecuar el instrumento a los intereses particulares.
