Ley 18.795 de Promoción de Vivienda Social: cómo es el régimen de Propiedad Horizontal

La Ley 18.795 relativa a la Promoción de Vivienda Social data de fecha 17 de agosto de 2011, fue creada con el objetivo de fomentar y beneficiar a la población brindándole una solución habitacional mediante la construcción y/o refacción de viviendas económicas de interés social. También procura regular los beneficios tributarios que tienen las propiedades que se encuentren comprendidas por este régimen, como así también, las condiciones para acceder a ellos. Esta norma, también es de fundamental importancia, ya que integra el bloque normativo referente a la Propiedad Horizontal por consagrar dos mecanismos de incorporación a la horizontalidad.

Ámbito de aplicación.

La presente ley debe ser concordada con el Decreto reglamentario 355/2011 de fecha 06/10/2011 y el decreto 97/2012 de fecha 27 de marzo de 2012 relativo a la incorporación al régimen de horizontalidad. Dichos decretos tienen como cometido complementar a la Ley 18.795, regulando los trámites y documentación a presentar ante los organismos competentes cuando se realice la incorporación al régimen de horizontalidad mediante la Ley 18.795, como también los requisitos o condiciones para presentar un proyecto de vivienda de interés social.

Según se establece en el artículo 5 del Decreto reglamentario 355/2011, podrán presentarse los Proyectos de inversión vinculados a construcción, reciclaje, refacción o ampliación de viviendas que cumplan con las siguientes características:

a) Cuenten con áreas habitables iguales o superiores a 35 metros cuadrados e iguales o inferiores a 125 metros cuadrados, de acuerdo con la cantidad de dormitorios definidos por Ley Nº 13.728.

b) Cuenten con áreas habitaciones iguales o superiores a 25 metros cuadrados e iguales o inferiores a 40 metros cuadrados, para aquellas unidades de un ambiente que den cumplimiento a lo establecido en la normativa municipal del departamento correspondiente.

c) Se localicen en zona urbana con infraestructura instalada, pudiendo el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente con la conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas determinar los requisitos arquitectónicos y definir zonas a tales efectos.

 En tanto el artículo 7 de dicho decreto determina las condiciones para los proyectos de reciclaje, refacción o ampliación de viviendas que cumplan con alguno de los siguientes requisitos:

a) Incremento mínimo del 25% de los metros cuadrados construidos por

   vivienda.

b) Incremento mínimo del 50% del valor de mercado de cada vivienda, como

   consecuencia de las obras realizadas.

c) Aumento del número de unidades habitacionales en un mismo padrón.

Y en lo que respecta a los requisitos de inversión el artículo 8 enumera los siguientes:

• Construcción de un mínimo de 2 viviendas.

• Reciclaje que implique, como mínimo, el surgimiento de una vivienda adicional.

• Refacción o ampliación de un mínimo de 2 viviendas.

• En los proyectos de refacción, inversión mínima de UI 100.000 por vivienda.

Beneficios tributarios.

Tal como se mencionaba en la introducción, otro de los puntos más importantes que regula la presente ley son los beneficios tributarios, tanto para el promotor como para el comprador de los proyectos comprendidos bajo las disposiciones de la ley en estudio. Dicha ley faculta al Poder Ejecutivo a otorgar los siguientes beneficios tributarios, tal como lo expresa el artículo 4 de la Ley 18.795:

  • Exoneración de impuestos que gravan la renta de los proyectos promovidos por la presente Ley.
  • Deducción (a efectos de la determinación de la renta gravada por IRAE) del costo de adquisición de los inmuebles comprendidos en los proyectos comprendidos en la presente Ley.
  • Exoneración del Impuesto al Patrimonio sobre el inmueble y el servicio de garantía de arrendamientos de los mismos.
  • Exoneración del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) a los ingresos de las actividades de enajenación, construcción, refacción, ampliación y reciclaje de viviendas comprendidas en la presente Ley, y a los servicios de garantía de arrendamientos y adquisición.
  • Exoneración del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (I.T.P) en la primera transmisión patrimonial.

Mecanismos de incorporación al régimen de horizontalidad.

De la lectura de la Ley 18.795 y su decreto reglamentario 97/2012 se pueden determinar dos modalidades de incorporación al régimen de propiedad horizontal, la horizontalidad definitiva y la horizontalidad adquirida definitiva. La primera modalidad responde al caso de aquellos edificios que si bien no cuentan con la habilitación final igualmente pueden obtener la horizontalidad mediante el otorgamiento en simultáneo de reglamento de Copropiedad y préstamo hipotecario por una institución financiera o el Ministerio de Vivienda de al menos una unidad,  por su parte la segunda permite regularizar la situación de aquellos edificios ya construidos bajo las disposiciones de la Ley 10.751 o aquellos que hubieren obtenido horizontalidad por imperio del Capítulo III del Decreto-Ley Nº 14.261 y de la Ley Nº 16.760, que cuenten o no con la habilitación, pero que necesariamente se encuentren ocupados por un mínimo de tiempo. Ambos tipos se desarrollan a continuación en base a los requisitos legales consagrados en uno y otro caso:

  • Horizontalidad definitiva:

Este tipo de incorporación aplica para aquellos edificios que cumplan con los requisitos enumerados en el artículo 18 de la Ley 18.795, a modo resumido dichos requisitos son: a) Permiso de construcción del edificio y aprobación del plano proyecto de fraccionamiento horizontal por parte de la Intendencia; b) Inscripción del plano antes mencionado en la Dirección Nacional de Catastro; c) Que el edificio se encuentre en condiciones de habitabilidad suficientes para el uso al que se destine cada una de las unidades y sus bienes comunes; d) Las edificaciones se corresponden con el permiso de construcción aprobado y que las mismas se encuentran dentro de los límites establecidos; e) Cumplimiento de la reglamentación municipal vigente; f) No tener observación o medida administrativa por parte de la respectiva Intendencia; g) Las unidades así como los bienes comunes de uso exclusivo y general del edificio se encuentran en condiciones de accesibilidad; h) Contratar seguro contra incendio; i) Otorgamiento del Reglamento de Copropiedad en el cual se constituya la hipoteca recíproca j)  Que simultáneamente al otorgamiento del mencionado Reglamento se suscriba por parte de la institución financiera pública o privada o por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente un préstamo hipotecario en relación a por lo menos una de las unidades que integran el edificio dividido.  En el caso de estar ante el caso de un edificio construido por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, se requiere el cumplimiento de todos los requisitos anteriores salvo el último referente al otorgamiento en simultáneo al Reglamento de Copropiedad de un préstamo hipotecario.

  • Horizontalidad adquirida:

Por su parte, este tipo de incorporación aplica a los edificios que se encuentren en las condiciones del artículo 20 de la Ley 18.795, esto es, aquellos edificios construidos al amparo de lo dispuesto por la Ley N° 10.751, de 25 de junio de 1946, incluidos aquellos que hubieren obtenido horizontalidad por imperio del Capítulo III del Decreto Ley N° 14.261, de 3 de setiembre de 1974 y de la Ley N° 16.760, de 16 de julio de 1996, que carezcan de habilitación final y con prescindencia de lo dispuesto por el artículo 35 de la Ley N° 18.308, de 18 de junio de 2008, los cuales cumplan dos requisitos; A) Los establecidos en los literales B) y D) de los artículos 5° y 6°  del Decreto Ley N° 14.261, de 3 de setiembre de 1974; y B) Que se hayan ocupado una o más unidades del edificio por un plazo mayor a tres años, lo que se acreditará mediante documento público  o privado con fecha cierta.”

Cabe aclarar que en lo que respecta a los requisitos mencionados en el párrafo anterior, el artículo 240 de la Ley 19.996 dio recientemente nueva redacción a dicho artículo 20, estableciendo una reducción significativa en el requisito temporal, es decir, el mínimo de plazo de ocupación exigido pasó de ser 10 años (con la redacción anterior) a 3 años, tal como surge en el texto citado. Dicho plazo, aclara el inciso 2 del artículo, debe ser contabilizado desde fecha del documento público o privado referido en el literal b del primer inciso de dicha norma. El decreto 97/2012 mediante su artículo 6 agrega a modo aclaratorio que serán documentos hábiles para acreditar dicho plazo de ocupación de una o más unidades del edificio los contratos o facturas de los servicios públicos suministrados a los mismos, y en el Reglamento de Copropiedad se deberá dejar constancia de la fecha de ocupación y del documento que la acredite.