Proyecto de Ley de Operadores Inmobiliarios

El proyecto de ley que está en estos momento siendo debatido en el Parlamento ha generado distintas opiniones, básicamente porque pretende regular la actividad de los agentes inmobiliarios cerrando el acceso a terceros que no se registren y cumplan con un cúmulo de obligaciones y requisitos. Para algunos es necesario en aras de mantener un mercado más transparente y seguro, pero para otros solamente dará una mayor concentración del mercado, con menos margen para optimizar costos y generar el ingreso de más competencia. Debido a ello, nos parece necesario hacer unos comentarios sobre el alcance real de la regulación que se propone.

Introducción.

            En el año 2022 la Cámara Inmobiliaria Uruguaya presentó ante el Parlamento del Uruguay un proyecto de Ley por el cual se busca consagrar una ley que de marco jurídico a la actividad desarrollada por los “operadores inmobiliarios” en el mercado uruguayo. Luego de ser presentado y pasar por discusión parlamentaria, el 08 de mayo del presente año dicho proyecto resultó aprobado por la Cámara de Diputados ,por lo que continúa su tránsito parlamentario y resulta menester hacer una breve reseña sobre el tema y las incorporaciones que se plantean en dicho proyecto.

Situación actual.

            Previo a comenzar a abordar el régimen actual de los operadores inmobiliarios en Uruguay, corresponde contextualizar el tema brindando un concepto de dicha figura, tal es así que el propio proyecto ley en cuestión brinda una definición estableciendo en su artículo 3: “Considérase operador inmobiliario a la persona física o jurídica cuya actividad, actuando por cuenta de terceros, tenga por objeto mediar, intermediar, asesorar comercialmente, gestionar, tramitar, administrar, tasar y promover la compra, la venta y el arrendamiento de inmuebles urbanos, suburbanos y rurales, incluidos los sitos en clubes de campo, barrios privados y complejos turísticos, construidos o a construir, hoteles y establecimientos comerciales en general.

            Actualmente la legislación nacional carece de normativa relativa a la actividad profesional desarrollada por los operadores inmobiliarios, no teniendo, por ende, regulación específica en el tema. En virtud de esta situación quienes desarrollan actualmente la actividad en nuestro país lo hacen de forma libre sin tener un marco regulatorio que determine los lineamientos básicos para el desempeño de su actividad profesional, ya sea desde los conocimientos indispensables para brindar un mejor servicio y asesoramiento, como también las obligaciones, derechos y deberes, tanto legales como tributarios, que resultan obligatorios cumplir.

Proyecto de ley.

            El presente proyecto de ley resulta ser relativamente breve en su articulado, dado que a la fecha se compone únicamente por dieciséis artículos. Si bien existen antecedentes de propuestas que ya tenían como iniciativa legislar sobre este tema, el hecho de no haber prosperado lleva a que se presente el proyecto de ley en cuestión. La presente norma se encarga de delimitar el ámbito de aplicación de la ley, brindar un concepto de operador inmobiliario, determinar los requisitos indispensables para el ejercicio de la actividad, los derechos, obligaciones y prohibiciones a quienes la ejerzan, como también las formalidades para poder operar en el mercado uruguayo. 

            Una de las innovaciones que trae consigo este proyecto es la creación del Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, en el cual toda persona (física o jurídica) que quiera ejercer la actividad profesional de operador inmobiliario deberá previamente inscribirse. Dicho Registro dependerá (según lo establece la presente ley) del Ministerio de Economía y Finanzas y su administración estará a cargo de una comisión honoraria que será integrada por tres representantes del Poder Ejecutivo y dos representantes de las gremiales representativas del sector conforme a lo que disponga la reglamentación.

            De los artículos 9 y 10 del presente proyecto de ley surge que podrá inscribirse como operador inmobiliario tanto una persona física como también jurídica, cuyos requisitos son los siguientes: Ser mayores de edad, ciudadano legal o natural uruguayo, o extranjero con residencia legal otorgada por la Dirección Nacional de Migración del Ministerio del Interior y no estar impedido para ejercer el comercio; acreditar la aprobación de los cursos de operador inmobiliario reconocidos por el Ministerio de Educación y Cultura; acreditar la inscripción en los organismos fiscales y de previsión social; estar registrado como sujeto obligado en el organismo de control de lavado de activos y financiamiento del terrorismo, cuando corresponda conforme a la Ley N° 19.574, de 20 de diciembre de 2017; no haber sido condenado por delitos contra la fe pública o contra la propiedad. En el caso de las personas jurídicas, el proyecto establece que podrán inscribirse las sociedades comerciales cuyo personal incluya, por lo menos, una persona que cumpla con los requisitos establecidos por los literales B) y E) del artículo 9º, esto es, los requisitos mencionados anteriormente.

            Al igual que el resto de las actividades profesionales, los operadores inmobiliarios que resulten inscriptos en el Registro antes mencionado quedarán sujetos al cumplimiento de ciertos derechos y obligaciones contemplados en los artículos 5 y 6, respectivamente.

Los derechos que se les atribuyen son:

 A) Obtener de los clientes la autorización fehaciente, pero no sujeta a solemnidad alguna, para desempeñar por su cuenta las actividades indicadas en el artículo 3º de esta ley.

B) Solicitar al cliente información escrita sobre las características del inmueble que acredite la titularidad de este.

C) El cobro de sus honorarios.

D) El reintegro de los gastos que puedan corresponder, cuando así haya sido pactado con el cliente.

E) Recabar -directamente y con previa autorización escrita del titular del bien- de las oficinas públicas estatales o paraestatales, de los Gobiernos departamentales y de los bancos oficiales y privados los informes, certificados y copias de documentación necesarios para el fiel cumplimiento de su actividad.

 F) Efectuar avalúos o tasaciones periciales e informar el valor de mercado de todo tipo de bienes inmuebles y de precios de arrendamientos.

Por su parte, las obligaciones son:

A) Desarrollar su actividad de forma profesional, de modo de asegurar la calidad y la información clara, cierta y visible respecto de los servicios o inmuebles ofrecidos.

B) Inspeccionar el inmueble objeto de la contratación de forma tal de individualizarlo.

C) Regular sus derechos y obligaciones con el comitente por el contrato de mediación que celebren mediante documento, correo electrónico o cualquier otra forma de comunicación idónea que pueda ser utilizada como medio de prueba.

D) Publicar en toda oferta la matrícula correspondiente al número de registro de operador inmobiliario que acredite el cumplimiento del requisito dispuesto en el artículo 4º.

E) Mantener la confidencialidad, según lo dispuesto en la Ley N° 18.331, de 11 de agosto de 2008, relativa a la protección de datos personales.

F) Proporcionar información veraz a los potenciales interesados en los productos ofrecidos, en especial el precio, la forma y los medios de pago admitidos.

G) Cumplir con la normativa vigente en materia fiscal, previsional y de combate al lavado de activos. 

Cabe mencionar como otra de las incorporaciones importantes que realiza el proyecto ley, la regulación determinadas prohibiciones para quienes tengan la calidad de operadores inmobiliarios, tal es así que consagra en su artículo 7 las siguientes: Efectuar gestiones y especialmente publicidad que puedan inducir a engaño o en las cuales se ofrezcan o insinúen operaciones contrarias a la ley; procurar clientela por medios incompatibles con el decoro, la dignidad y la probidad de la profesión; y retener documentación o valores que pertenezcan a sus comitentes.

Conclusiones.

            Como surge de lo desarrollado y comentado en el presente artículo, la carencia de normativa en lo referente a la actividad inmobiliaria en nuestro país supone no solo un sector desprotegido en el ámbito laboral como también comercial, sino que también genera una desventaja para el usuario de la red inmobiliaria, dado que genera la posibilidad de que aquella persona que requiera de un servicio prestado por un operador inmobiliario no cuente con todas las garantías suficientes para ser asesorado o asistido conforme a las exigencias legales y tributarias vigentes en nuestro país. En este sentido, si bien, hay muchos aspectos de la dinámica comercial y laboral que no son consagrados por la ley o algunos aspectos consagrados que podrán ser susceptibles de modificaciones, el hecho de iniciar con alguna consagración normativa sobre el tema e intentar darle un marco jurídico a la figura del operador inmobiliario, resulta ser un gran avance en la legislación nacional independientemente del contenido actual del proyecto ley.