Criptohipotecas: cómo garantizar préstamos inmobiliarios con criptoactivos

Si una persona o una familia está necesitando adquirir una vivienda, la solución generalmente pasa por acordar los términos de la compraventa y obtener una financiación por un parte relevante del precio que debe pagar. La financiación puede correr por cuenta del mismo vendedor (que documenta el saldo de precio con garantía hipotecaria) o por una entidad que financia esa compra (se documenta el préstamo con una hipoteca como garantía del repago de ese préstamo y sus accesorios). En ambos casos, el bien inmueble adquirido queda sujeto a una hipoteca para garantizar la operación financiera, o sea, queda inmovilizado como patrimonio mientras subsista cualquier deuda contractual derivada de la compraventa.

Evolución de las transacciones con hipotecas tradicionales

Pero el mundo está evolucionando. Las transacciones hipotecarias, aunque mantienen su vigencia y efectividad (en Uruguay es prácticamente el único mecanismo para lograr un préstamo financiero con destino a adquirir o reformar una vivienda), parecen estar entrando en declive lentamente por otros instrumentos de mayor dinamismo. El cuestionamiento que recae sobre las hipotecas tradicionales son varios: es muy costosa en su constitución, sufre variaciones a lo largo de los años en el valor intrínseco, tiene procedimientos lentos para ejecutarla como garantía en caso de incumplimiento, crea una inmovilización de una parte muy importante del patrimonio del propietario, frena el interés por rotar de vivienda de manera habitual o por necesidad, es inflexible en épocas de crisis económica del propietario, etc.

En realidad, las hipotecas conocidas hasta hoy pertenecen a una época histórica donde ser propietario de una vivienda era una meta extrema y muy difícil para las personas, un logro individual o familiar de relevancia, que justificaba retener el inmueble por muchísimos años y aspirar a transmitirlo a los descendientes. De la misma forma, un prestamista que colocaba el dinero en una compra que no estaba a su nombre, lo llevaba a una falta de liquidez y a sufrir los avatares de la economía general y del deudor. El propietario trabajaba una vida para repagar la parte del capital prestado, lo que estaba aceptado en la conciencia social como algo positivo y necesario en los últimos doscientos años. Sin embargo, el valor de los activos inmobiliarios que se adquirían bajo hipoteca tradicional, siguen teniendo condiciones rígidas de los préstamos: respetar el destino para viviendas unifamiliares, plazos máximos de repago de 15 a 30 años, tasas de interés fija o variable relativamente elevada en países con mercados poco dinámicos o pequeños, y exigencias de un nivel de ingreso salarial que permita acomodar la cuota hipotecaria dentro de un porcentaje de los mismos, además de fianzas solidarias, pago de gastos especiales, contratación obligatoria de seguros de vida e incendio, etc.

Tenemos que afirmar que estas hipotecas ya compiten hoy con otras alternativas que se van abriendo paso. Una de ellas, que comentaremos ahora, está basada en lo que se llaman «criptohipotecas».

Criptohipotecas

Las criptoactivos son bienes digitales que tienen un valor económico y cuyo uso se está extendiendo de manera exponencial. Entre esos criptoactivos encontramos dos muy conocidos: los NFT (tokens no fungibles) y las llamadas «monedas virtuales» o criptomonedas (bitcoin, solana, etc). A partir de un activo digital, fundamentalmente de criptomonedas, se está ofreciendo a su titular la posibilidad de constituir una hipoteca virtual con las mismas, una garantía que permanece en custodia, sin siquiera entregar un pago inicial en efectivo al momento de la compra. Normalmente, este mecanismo no guarda relación con las regulaciones que están previstas en los distintos países para las hipotecas tradicionales sobre bienes raíces o inmuebles. Se llama criptohipoteca de la misma forma que una garantía sobre un buque se llama hipoteca naval. Quizá de una manera más específica, limitada al campo de los préstamos para hipotecas inmobiliarias, se podría hablar de «hipotecas digitales», una modalidad evolutiva de la tradicional, que contará con registración digital en cadena de bloques y con tecnología blockchain, y que dará transparencia al mercado hipotecario, celeridad y sobre todo reducción de los costos asociados al sector.

El mecanismo es bastante simple. Las empresas de préstamos contra las criptohipotecas entregan el dinero real (fiat) al vendedor para que abone la compraventa completamente o una porción (por ej. la entrega inicial de un 20% a 50% según los casos), conservando la titularidad de las criptomonedas que entrega en garantía, por lo que el propietario puede aferrarse a la totalidad de sus criptomonedas mientras deja que el precio de éstos fluctúe. La estructura del repago sigue siendo la misma que en un préstamo hipotecario tradicional: una cuota mensual que incluye principal e intereses, por un plazo acordado. Si durante ese plazo de repago la criptomoneda entregada desciende en su valor más de un determinado umbral (en general se habla de caídas mayores a 35%), ahí el propietario deberá completar o reponer las criptomonedas faltantes o bien dejar que se ejecute la garantía al precio del momento. Este «margen» es una constante en las instituciones financieras, ya que el refuerzo de garantía o la retasación, o incluso la actualización de ingresos familiares, pueden dar lugar a ejecutar en las hipotecas tradicionales también un aumento o ajuste de estas garantías.

Ya existen operaciones concretas con los llamados NFT (Non Fungible Token), valores virtuales que toman distintas formas como reproducciones de imágenes, colecciones, dibujos, etc. Estos criptoactivos se comercian libremente en las cadenas de blockchain, pero lo más relevante en este caso es que también se utilizan como garantía de operaciones en el mercado. En mayo de 2022 se reporta que un contrato de préstamo entre dos particulares, con garantía del NFT Bored Ape Yacht Club (BAYC) #2162, fue interpelado ante la justicia alegando incumplimiento del acreedor por ejecutar irregularmente la garantía (podríamos decir la criptohipoteca) y quedarse en propiedad con ese NFT. Una corte de Singapur ordenó cautelarmente la inmovilización del NFT dentro del operador OpenSea, creando una cantidad de distorsiones operativas y jurídicas con la interferencia de la justicia en un ámbito interconectado por medios lógicos con millones de otros usuarios y cuyo valor depende de la autonomía y función libre para la circulación. Ver sobre el caso: Bored Ape Yacht Club (BAYC) #2162.

Beneficios y aspectos negativos

Los beneficios que presentan estas operaciones son varios: el primero es que muchas veces dejan libre el bien inmueble adquirido (según el monto de criptomonedas entregado), que si bien en ciertos casos se puede adicionar como garantía complementaria o flotante a la entregada en criptomonedas, pasa a ser un patrimonio limpio del propietario desde el primer momento. Adicionalmente, los costos de la constitución de la garantía pasan a ser casi nulos, comparados con los importantes gastos de extender una hipoteca tradicional (ejemplo, costos impositivos, registraciones y certificados, tasaciones, honorarios notariales, seguros permanentes de vida del titular y de incendio sobre el inmueble, etc.). Además, la criptomoneda no es necesario realizarla durante toda la garantía, por lo que la liquidación de la cartera puede hacerse en el momento oportuno (ej. una suba importante que justifique la venta) o incluso conservarla indeterminadamente. Finalmente, en muchos países se abona impuestos por la ganancia que se realice al momento de la compraventa de la criptomoneda, lo que se evita si la misma se usa solo como garantía. Es posible que utilizando estas nuevas tecnologías blockchain se termine dando transparencia a los préstamos hipotecarios, a las garantías constituidas y a la cadena de titulación y traspasos de los bienes comprendidos en el mercado hipotecario.

Del lado de los aspectos negativos, los mayores impactos pueden ser para la entidad prestamista, ya que por el momento las criptomonedas no tienen valor de curso forzoso legal, por lo que carecen de respaldo monetario. De hecho, la filosofía y horizonte de las criptomonedas no van en sentido de comportarse o regularse como una moneda, equivalente al dólar, sino como un activo paralelo. Sin embargo, el descalce entre prestar moneda fiat al propietario (para cancelar la compra) y recibir criptomonedas (en garantía), puede suponer un manejo de riesgos peligrosos. Solo si el vendedor de un inmueble aceptara el pago en criptomonedas se daría la alineación de riesgos para el prestamista. En segundo lugar, la tasa de interés aumentará en las criptohipotecas porque el activo de respaldo tiene amplia volatilidad y riesgos implícitos que no se presentan en forma alguna en la hipoteca tradicional. En parte se puede mitigar la tasa de interés por la combinación de criptomonedas y de hipoteca tradicional. Un riesgo agregado sería que la reducción del valor transaccional de la criptomoneda sea de una magnitud extrema, por lo que el propietario recibirá pérdidas importantes en un momento concreto (ejecución del «margen») y llegado el caso, incluso a terminar sufriendo la cancelación eventual de la operación por adelantado. Por lo demás, actualmente hay una laguna de regulaciones estatales, que no sería algo excesivamente grave porque siempre hubo operaciones de préstamos garantizados con activos que no eran bienes inmuebles (por ej. buques, acciones de una sociedad anónima, cabezas de ganado, warrant de mercaderías, granos cosechados, etc.). Reconozcamos que al ser activos digitales, no físicos, la ausencia de regulación en caso de conflictos judiciales entre las partes exigen un grado de sofisticación y previsión mayor al de otras operaciones estándar, documentada en contratos adecuados, y un conocimiento y uso amplio de aspectos tecnológicos y blockchain.

Parece bastante claro que Uruguay podría transitar hacia este nuevo instrumento hipotecario. Los costos, trámites e ineficiencias del sistema hipotecario tradicional abren una puerta amplia a introducir operaciones «hipotecarias» garantizadas con criptomonedas, aún cuando haya ciertas cuestiones regulatorias que sería fundamental despejar al inicio de cualquier proyecto (ingreso al mercado de consumo, utilización de capital propio del prestamista, control de origen de fondos, etc.).

Advertencia: los criptoactivos no son unidades de valor de curso forzoso ni monedas o activos monetarios reguladas por las autoridades competentes en Uruguay, y no tienen una regulación jurídica en el país hasta el momento. Operar con criptoactivos es una responsabilidad que debe asumir cada persona con el debido cuidado. Los comentarios realizados en esta nota no tienen por objetivo alentar o fomentar operaciones con estos bienes, sino exclusivamente difundir el conocimiento de nuevas realidades económicas y de negocios.